北京市集体土地房屋拆迁管理办法

第124号

  《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》已经2003年5月27日市人民政府第9次常务会议通过，现予公布，自2003年8月1日起施行。

  代市长 王岐山

二〇〇三年六月六日

北京市集体土地房屋拆迁管理办法

第一章 总则

  第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

  第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

  征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。

  第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。

  本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

  第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。

  第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。

  第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章 拆迁管理

  第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

  第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项：

  （一）新批宅基地和其他建设用地；

  （二）审批新建、改建、扩建房屋；

  （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

  （四）核发工商营业执照；

  （五）房屋、土地租赁；

  （六）改变房屋、土地用途。

  区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。

  暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

  第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：

  （一）用地批准文件；

  （二）规划批准文件；

  （三）拆迁实施方案；

  （四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

  区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。

  第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。

  占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。

  拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。

  第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

  第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。

  裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

第三章 拆迁补偿和安置

  第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

  第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

  按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

  第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。

  农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。

  其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。

  第十六条 农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。

  第十七条 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。

  其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。

  第十八条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

  经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

  每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

  第十九条 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

  本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡（民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民政府批准后执行。

  本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

  第二十条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

  第二十一条 占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。

  第二十二条 对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

  第二十三条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

  第二十四条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

第四章 法律责任

  第二十五条 违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。

  第二十六条 市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

  第二十七条 因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。

  第二十八条 本办法自2003年8月1日起施行。

  本办法施行前已发布拆迁公告的，不适用本办法。

  （在《北京日报》、《北京法制报》上刊载）

  关于《北京市集体土地房屋拆迁管理办法（草案）》的说明

一、立法工作的情况

  近年来，随着本市城乡结合部地区建设和农村村镇建设步伐的加快，集体土地上房屋拆迁量越来越大，由于现行的房屋拆迁法规仅使用于国有土地上的房屋拆迁，对集体土地房屋拆迁缺乏相应的法律制度，实践中出现了很多问题，拆迁成本无序上升和随意侵害农民利益的现象都不同程度地存在，亟需通过立法进行规范。郊区县政府特别是远郊区县要求立法的呼声很高，市人大代表也多次提出立法建议案。对各方面的呼吁，市委、市政府领导非常重视，多次对立法工作提出具体要求。

  据此，市政府法制办会同市国土房管局、市农委等部门进行了10个多月的调研论证、反复征求意见，起草了北京市农村房屋拆迁管理办法(草案)》。今年4月1日笫6次市政府常务会议经讨论原则同意了该草案。4月以来，根据会议的决定，牛有成副市长三次组织市农委、市国土房管局和市政府法制办对草案进行进一步修改，并再次书面征求了14个郊区县政府的意见，面对面听取了朝阳区、通州区部分乡、镇、村基层工作同志的意见，同时将草案的修改情况向市人大常委会有关领导同志作了专门汇报。在广泛听取意见修改的基础上，形成了现在的《办法（草案）》。5月27日第9次市政府常务会议第二次讨论并通过了《办法（草案）》。

  从征求意见的情况看，郊区县政府对立法确定的基本思路是赞同的，对《办法（草案）》将征地与占地统一进行规范，实行房地分派，以地为主进行补偿的原则是肯定和支持的，并希望尽快颁布实施。同时，也提出了一些意见和建议，主要是：对征地特别是占地补偿安置政策灵活一些，赋予基层政府根据本地区实际情况适用法规的更多一些权力，增加对特殊的住房困难户补助的规定，增设法律责任以及进一步明确宅基地面积和房屋面积的认定标准等。有一些近郊区的同志也表示出担心，怕新政策确定的补偿水平与城市拆迁水平相差太大，给拆迁工作增加难度等等。

  对各方面提出的意见特别是区县和基层提出的各种意见我们反复进行了研究，有的区县同志担心的问题先后提出几套方案进行比对测算。现在的《办法(草案)》我们认为比较好地考虑和吸收了各方面意见，是比较成熟的。

二、《办法(草案)》确定的基本原则和主要内容

  《办法(草案)》贯彻了以下原则：一是在《土地管理法》的法律制度框架下规范本市集体土地房屋拆迁的政策和管理，并注意与城市国有土地房屋拆迁政策相衔接；二是拆迁补偿采取房地分开、以土地为主的原则，使补偿和安置更具有普遍的公平和合理性；三是确定补偿标准，要兼顾拆迁人和农民双方的利益，既要降低拆迁成本，保障城市和郊区建设的需要，又要让被拆迁的农民搬得走，维护他们的合法权益；四是充分考虑集体土地房屋拆迁的复杂和多样性，适当放权，发挥区县和乡镇政府的作用，确保拆迁政府因地制宜地得到实施。

  关于《办法（草案）》的主要内容：

第一、关于适用范围

  《办法（草案）》规定的适用范围，包含了征地拆迁房屋和占地拆迁房屋两种情形。2001年11月1日以前，本市征地拆迁的补偿安置政策一直按城市（即国有土地上的）房屋拆迁政策执行。2001年11月1日国务院城市房屋拆迁管理条例和本市城市房屋拆迁办法明确规定，城市房屋拆迁不再包含国家建设征用农村集体所有土地中对农民房屋的拆迁。在实际征地工作中，部分农民为多得补偿款在宅基地上无限制自建住房，使征地成本不断上升，沿用城市房屋拆迁补偿政策的不合理性也日渐突出。因此，从实际情况出发，针对集体土地征地和占地房屋拆迁的特点，制定相应规章，统一规范和管理征地和占地拆迁工作，十分必要。

  第二，关于拆迁补偿安置方式和计算依据。

  《办法(草案)》从集体土地房屋拆迁的实际出发，规定了三种补偿安置方式，即货币补偿、房屋安置和另行审批宅基地安置。

  关于补偿款的计算，《办法(草案)》采取了房地分开、以地为主的原则，即对被拆除房屋按照重置价结合成新补偿、对宅基地按照面积结合不同的区位价补偿。以地为主和按照宅基地面积计算补偿，更具有确定性和普遍的公平性，较好解决了按房屋建筑面积计算补偿的不合理因素，同时补偿水平和区位价的确定考虑了土地不同区位的补偿水平、农民的承受能力与城市房屋拆迁补偿标准相衔接等因素，具有较大的适应性。具体计算公式授权由市国土房管局负责拟定作为配套文件与规章同步实施。

  第三，关于对集体土地房屋拆迁的管理。

  由于郊区经济和社会发展的不平衡，农村集体经济组织的经济实力和农民居住状况的差距较大，根据有关领导、市农委和多数区县政府的意见，《办法（草案）》在对集体土地房屋拆迁制定统一管理规范的同时，又兼顾不同地区的实际情况，充分发挥当地政府的作用，给了他们根据本地区实际适用法规的一定权力。主要有：审批占地拆迁实施方案，批准以集体土地上的房屋进行安置，规定长期自住房的拆迁补偿标准，规定宅基地超过标准面积部分的补偿办法，规定停产停业经济损失标准和搬迁补助费标准，以及对住房困难户的补偿办法等事项。同时要求市国土房管局要加强指导和监督。

  第四，关于房屋拆迁的法律保障措施。

  《办法(草案)》主要设定三项内容：一是规定了对搬迁的行政裁决制度。即对在一定期限内达不成拆迁补偿协议的，经申请，由区、县国土房管局裁决搬迁。二是对裁决规定的搬迁期限届满仍拒绝搬迁的，区别征地和占地的不同情况规定了司法最终救济的办法，即：对属于征地拆迁的，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；对属于占地拆迁的，由拆迁当事人通过向人民法院提起民事诉讼的方式解决。三是为了加强拆迁管理，《办法（草案）》还对未取得房屋拆迁许可证而实施拆迁的行为设定了行政处罚，同时对国土房管部门不依法履行职责的，规定了责任追究办法。