北京市怀柔区人民政府办公室关于印发怀柔区贯彻《北京市物业管理办法》试点工作相关配套政策文件的通知

怀政办发〔2011〕19号

  各镇乡人民政府、街道办事处，区政府各委办局，各区属机构：

  为推进《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)以及各项配套政策的全面落实，及时总结物业管理改革工作经验，市住房城乡建设委决定将本区作为全市物业管理改革的试点区。为确保试点工作顺利开展，现将本区试点工作相关配套政策文件(《怀柔区住宅专项维修资金单户存储管理办法(试行)》、《怀柔区住宅区管理规约制定规范(试行)》、《怀柔区住宅区业主大会议事规则制定规范(试行)》、《怀柔区住宅区首次业主委员会选举办法(试行)》、《怀柔区住宅区业主大会备案管理办法(试行)》)印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年四月二十九日

  怀柔区住宅专项维修资金单户存储管理办法(试 行)

第一章 总则

  第一条 为进一步规范专项维修资金的交存和管理，保障业主对专项维修资金交存、管理及使用情况的知情权和监督权，实现既有房屋建筑管理的可持续，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)及《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物〔2009〕836号)，结合本区实际，制定本办法。

  第二条 本辖区商品住宅、经济适用房、限价商品住宅专项维修资金的交存、管理和使用，适用本办法。

  第三条 本办法所称单户存储，是指将业主交存的专项维修资金存入与业主房屋相对应的业主一卡通账户，存储方式由业主与银行按照国家规定的存款利率和存款期限自行约定，专项维修资金使用、续筹等事项由业主共同决定。

  第四条 专项维修资金交存、管理和使用应当坚持谁存储谁受益、谁使用谁决策和单户存储、严格管理、规范使用、透明公开的原则。

  第五条 区房屋行政主管部门会同区住房资金管理部门按照各自职责分工，负责本辖区内专项维修资金单户存储的指导、监督和日常管理工作。

  区财政主管部门、区审计主管部门按照各自职责负责专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

第二章 存储到户

  第六条 业主大会备案后，应当到专户银行开立专项维修资金账户。

  第七条 已归集专项维修资金但尚未划转至业主大会专户银行的，区住房资金管理部门应当将专项维修资金划转至业主大会专户银行，银行应当在一日内将专项维修资金存入业主一卡通账户。

  专项维修资金划转至业主大会开户银行的，开户银行应当制作并向业主免费发放业主一卡通。发卡前，开户银行应当将专项维修资金存入业主一卡通账户。

  第八条 业主应当在领取业主一卡通时综合考虑房屋使用年限及共用部分实际状况，与银行约定存款利率和存款期限。未能及时约定的，按照管理规约中约定的存款方式存储。

第三章 使用和结算

  第九条 专项维修资金应当按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定使用。

  第十条 专项维修资金的使用应当由相关业主通过业主决定共同事项公共决策平台决策。

  第十一条 使用专项维修资金的维修工程，工程预算书应当由专业造价机构编制，并经过相应机构予以审核。

  第十二条 业主大会持经业主决策平台打印的专项维修资金使用决策书及相关材料到区房屋行政主管部门申请列支，审核通过的，由区房屋行政主管部门通知银行按照每户分摊金额从业主一卡通账户的专项维修资金账户内扣除。

  银行应当将代扣资金及时支付到业主大会银行结算账户。

第四章 资金续筹

  第十三条 业主一卡通内专项维修资金账户余额不足首期交存额30%的，业主应当续筹专项维修资金。续筹方案应当在管理规约中约定；未约定的，业主续筹后的业主一卡通内专项维修资金账户余额不得低于首期交存的额度。

  第十四条 银行应当及时向账面余额不足首期交存额30%的业主发出续筹通知。

  第十五条 业主应当在接到续筹通知之日起30日内，将续交的专项维修资金存至业主一卡通账户。

  第十六条 业主未按照本办法规定续筹专项维修资金的，银行应当催交。业主拒不履行续筹义务的，将记入个人征信系统。

第五章 附 则

  第十七条 房屋所有权转让时，售房人与购房人应当在房屋买卖合同中约定以下内容：

  (一)在办理房屋转移登记时，将该套房屋的业主一卡通交给购房人；

  (二)购房人在办理房屋转移登记后，及时到专项维修资金开户银行变更业主一卡通内的业主信息。业主一卡通内的专项维修资金余额随房屋所有权同时转移。

  第十八条 尚未归集专项维修资金的物业项目，建设单位、物业服务企业、业主委员会等应当及时组织业主补交，交存标准按照相关规定执行。

  第十九条 本办法自2011年6月1日起施行。执行中的具体问题由区住房城乡建设委负责解释。

  怀柔区住宅区管理规约制定规范(试 行)

  第一条 管理规约是首次业主大会会议筹备组拟订的，由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等共同管理权利的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。

  第二条 首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟订管理规约草案。

  第三条 管理规约草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日。公示期间，筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主提出的意见和建议，确定正式的管理规约草案。

  管理规约草案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的管理规约草案在物业管理区域内显著位置重新公示。

  第四条 管理规约草案应当在首次业主大会会议上进行表决，经占总人数过半数且专有面积占建筑物总面积过半数的业主同意，管理规约草案经表决通过后在本物业管理区域内生效。

  管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

  管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以依法提起诉讼。

  第五条 管理规约的基本内容应当包括9部分，分别为物业基本情况、物业管理方式、业主共同管理的权利和责任、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用、维护和管理、物业管理区域内的应急预案、违反管理规约应当承担的责任、争议解决方式和附则。

  (一)物业基本情况：包括物业管理区域划分及调整、物业服务用房的基本情况和物业共用部分。

  (二)物业管理方式：按照《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)的规定，业主大会可以决定本物业管理区域内实行自行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托其他管理人管理。

  (三)业主共同管理的权利和责任：业主按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739号)等相关法律、法规、规章和规范性文件的规定对物业管理区域共用部分享有共同管理权利并承担共同管理责任。

  业主大会备案后，应当凭《业主大会登记证书》，申领组织机构代码证书、刻制业主大会印章、开立业主大会账户。

  业主应当及时将物业服务费存入业主一卡通，业主大会按照物业服务合同约定的期限从业主一卡通划转物业服务费，并对欠费业主及时追缴。

  已归集住宅专项维修资金但尚未划转至专户银行的，业主大会应当告知银行将维修资金存入业主一卡通账户。

  未归集住宅专项维修资金的业主应当及时补交。

  (四)物业共用部分的经营和收益分配：物业管理区域内的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经营及收益和属于相关业主的经营及收益。

  属于全体业主或者相关业主的共用部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；对业主大会的物业共用部分经营范围应当明确约定，重要事项应当经全体业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定可以委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。

  利用物业共用部分经营所得收益，属于全体业主或者相关业主的共用部分，按照相关法律法规的规定和全体业主或者相关业主的约定进行分配，但全体业主或者相关业主约定的分配方式不得违反相关法律、法规和规章的禁止性规定。

  利用物业共用部分经营所得收益，一般按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配，全体业主或者相关业主另有约定的除外。

  业主委员会、相关业主应当至少每半年在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

  业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。

  (五)物业的使用、维护和管理：包括物业使用的注意事项和禁止行为、物业的装饰装修、物业的维修、更新和改造、专项维修资金的筹集和使用、物业服务费用的缴纳和监督、水、电、气等费用的交纳及相关设施设备的维修责任。

  (六)物业管理区域内的应急预案：管理规约中应当约定物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权相关主体采取紧急措施的应急预案：

  1.物业服务企业突然停止提供物业服务；

  2.《北京市物业管理办法》第三十四条规定的危及房屋使用安全的紧急情况；

  3.其他紧急情形。

  (七)违约责任和欠费催缴：业主、使用人违反管理规约约定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担违约责任，并可以由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实，限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。

  管理规约中可以对业主不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等损害业主共同权益的行为，业主大会可以采取以下方式进行催缴，物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任：

  1.业主拒交物业服务费、专项维修资金等费用的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收缴情况，并注明欠缴费用的业主房门号及欠费金额；

  2.业主大会或者相关业主共同决定可以限制欠费业主行使以下成员权利，限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止：

  (1)担任业主委员会委员或候补委员；

  (2)业主大会会议表决权；

  (3)共用部分经营收益分配权；

  3.业主大会可以委托律师向欠费业主发出律师函，要求其限期交纳；

  4.业主仍不交纳的，业主大会可以向人民法院提起诉讼，申请启动督促催告程序，由人民法院向欠费业主发出支付令，要求欠费业主在15日内履行交费义务；

  5.欠费业主逾期仍不交纳管理分摊费用又不向人民法院提出书面异议的，业主大会可以向人民法院申请执行；

  6.在办理房屋转移登记时，业主大会可以拒绝为拖欠物业服务费的业主开具“物业服务费交讫证明”。

  (八)争议解决方式：业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决。协商不成的，由业主委员会、物业所在地街道办事处、镇乡人民政府、社区居民委员会或者物业管理纠纷调解组织进行调解；也可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

  (九)附则：对管理规约的生效时间等事项作出约定。

  第六条 本管理规约适用于本行政区域内的住宅区物业项目及相关活动，非住宅区参照执行。

  第七条 相关行政管理部门在依法执行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配合。

  第八条 管理规约正文应当用A4纸打印，空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水)、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。

  第九条 本规范自2011年6月1日起施行。执行中的具体问题由区住房城乡建设委负责解释。

  怀柔区住宅区业主大会议事规则制定规范（试 行）

  第一条 业主大会议事规则是全体业主关于业主大会组织架构与活动规范的约定。

  第二条 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739号)，结合本物业管理区域实际，制定业主大会议事规则。

  第三条 首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟订业主大会议事规则草案。

  业主大会议事规则草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日。公示期间，筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主提出的意见和建议进行修订，确定正式的业主大会议事规则草案。

  业主大会议事规则草案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的业主大会议事规则草案在物业管理区域内显著位置重新公示。

  第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权利并承担共同管理责任。

  第五条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。

  业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。

  业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

  第六条 业主大会选举产生业主委员会，业主大会可以设立监事会，聘任财务人员、秘书等人员。

  监事会是业主大会下设的监督机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，依业主大会授权开展工作，对业主大会决定的执行和财务活动进行监督，监事会做出的决定经业主大会通过后生效。监事会可根据需要组建专门工作小组，开展专项工作。

  业主大会设立监事会的，议事规则中应对监事会成员产生方式、职责范围等内容明确规定。

  财务人员和秘书由业主委员会公开招聘，秘书和财务人员的设置、职责和任免由业主委员会决定，决定结果在小区内公示，公示时间不少于7日。

  第七条 业主大会议事规则应当包含下列内容：

  (一)业主大会会议种类：业主大会会议分为定期会议和临时会议，有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：

  1.20%以上业主就物业管理共同事项提议的；

  2.经业主委员会半数(含半数)以上委员提议变更业主委员会委员的；

  3.业主委员会委员空缺达半数以上的；

  4.业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的；

  5.管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  (二)业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决。

  1.会议召开的形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

  2.会议召开的程序：业主大会会议召开的程序包括形成业主大会会议议案、发布公告、会议召开、表决和公告业主大会会议决议(含决议被通过或被否决)。

  业主大会会议召开前15日，业主委员会应当将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。业主大会会议应当自召开之日起90日内完成。

  3.表决方式：业主大会会议应当采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。

  4.业主大会决议、决定的效力：业主大会形成的决议、决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决议、决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

  业主大会形成的决议、决定违反法律、法规和规章的，业主可以向物业所在地街道办事处、镇乡人民政府举报，由受理单位及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主大会形成的决议、决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

  (三)业主可以幢、单元为单位设立业主小组，业主小组由该幢、单元的全体业主组成，讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项，根据该幢、单元的全体业主约定，业主小组还可以履行下列职责：

  1.讨论业主大会拟讨论的事项；

  2.推选业主代表出席业主大会会议。

  业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任，会议议事程序参照业主大会会议程序执行。

  业主小组依法履行上述职责作出的决定，应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的，业主委员会应当及时告知；业主小组未及时改正的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决议。

  (四)推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

  (五)业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容投票表决。

  (六)业主大会发生下列情形之一的，应当由业主委员会向社会公告，并向物业所在地的街道办事处、镇乡人民政府做书面报告，在街道办事处、镇乡人民政府的指导下，做好财务清算工作：

  1.建筑物灭失的；

  2.物业管理区域发生变化的；

  3.其他原因导致业主大会事实灭失的。

  财务清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销以及业主大会、业主委员会印章注销等手续，因为物业管理区域合并导致业主大会解散的，业主委员会将保管的其他档案资料移交给调整后物业管理区域内的业主委员会，建筑物灭失的或其他原因导致业主大会事实灭失的，业主大会将保管的其他档案资料移交给当地街道办事处、镇乡人民政府。

  (七)业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补选办法、会议形式、议事规则和工作制度。

  1.业主委员会的产生：业主委员会由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主监督。

  2.业主委员会主任、副主任的产生：业主委员会主任和副主任在全体委员中推举或选举产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。

  3.业主委员会会议种类：业主委员会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起7日内组织召开业主委员会临时会议：

  (1)经三分之一以上业主委员会委员提议；

  (2)业主委员会主任认为有必要的；

  (3)业主委员会就业主提议形成议案的。

  业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  4.业主委员会议事规则和工作制度：业主委员会会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集和主持，业主委员会应当做好会议的书面记录。业主委员会作出决议或决定应至少有超过备案全体委员半数以上的委员的同意且书面签署。

  业主可以查阅、抄录和复制业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意。

  5.业主委员会决定的效力：业主委员会作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。

  业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇乡人民政府举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

  (八)业主大会、业主委员会等业主大会其他执行机构经费的筹集、使用和管理制度。

  业主大会和业主委员会等业主大会其他执行机构的工作经费由全体业主分摊或者从经营物业共用部分收益中提取，归全体业主共有，不得强制要求物业企业或其他管理人承担。

  业主大会的财务管理由业主委员会负责，财务管理人员由负责人、会计和出纳组成，负责人由业主委员会推选的一名委员担任。财务管理人员不能继续履行职责时，业主委员会应及时确定接管人员。

  (九)业主大会、业主委员会印章和档案等管理制度。

  业主大会备案后，凭《业主大会登记证书》，申领组织机构代码证书、刻制业主大会印章，业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，供业主查阅。

  第八条 本规范适用于怀柔区行政区域内的住宅区业主大会的活动，非住宅区业主大会活动参照本规范。

  第九条 业主大会议事规则内容以在政府备案的文件最终文本为准。

  第十条 业主大会议事规则正文应当用A4纸打印，空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水)、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。

  第十一条 本规范自2011年6月1日起施行。执行中的具体问题由区住房城乡建设委负责解释。

  怀柔区住宅区首次业主委员会选举办法(试 行)

  第一条 为规范首次业主委员会选举，保障业主依法行使共同管理的权利，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)和《北京市业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739号)，结合本区实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于本辖区内住宅区首次业主委员会的选举活动。

  第三条 首次业主大会会议筹备组负责组织召开首次业主大会会议和选举产生业主委员会。

  第四条 业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：

  (一)具有完全民事行为能力；

  (二)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

  (三)具有一定组织能力；

  (四)具备必要的工作时间；

  (五)法律、法规、规章规定的其他条件。

  第五条 业主委员会委员候选人通过业主自荐和组织推荐产生。

  自荐人数达到应选人数两倍以上的，其候选人应当通过自荐人互荐产生。

  第六条 首次业主大会会议筹备组负责发布《关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告》。

  第七条 自荐、推荐业主委员会委员候选人的，应当符合《关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告》规定的时间、条件等要求。

  第八条 自荐、推荐业主委员会候选人的，应当向首次业主大会会议筹备组领取业主委员会候选人自荐、推荐表格。业主委员会候选人自荐、推荐表格的内容包括姓名、性别、年龄、联系方式、物业服务费和专项维修资金缴纳情况等履行业主义务情况以及本人担任业主委员会委员的优势和遵守管理规约的承诺。

  第九条 首次业主大会会议筹备组应当在物业管理区域显著位置公示业主委员会候选人名单及候选人简要情况，公示时间不少于7日。

  第十条 业主对公示的业主委员会委员候选人资格有异议的，可以实名向首次业主大会会议筹备组反映，筹备组应当予以核实，并书面答复。

  第十一条 业主委员会候选人名单确定后，首次业主大会会议筹备组负责向业主介绍候选人的情况，也可以组织候选人同业主见面。

  第十二条 业主可以通过社区网站、候选人见面会等渠道，就关心的物业管理事项向候选人提问，候选人应当及时回应。

  第十三条 业主投票选举业主委员会委员应当使用北京市业主决定共同事项公共决策平台。

  第十四条 首次业主大会会议已选出的业主委员会人数少于委员设定人数但超过半数，且《管理规约》和《业主大会议事规则》已经通过的，业主委员会选举视为有效，缺额人数由业主委员会组织通过补选产生。

  已选出的业主委员会人数未超过半数的，当选委员和原筹备组成员组成补选委员会，组织补选缺额委员。

  第十五条 首次业主大会会议筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将业主委员会选举等表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

  第十六条 业主委员会选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任委员、副主任委员等，并在尊重委员意愿的情况下，按照委员在业主大会选举中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。

  第十七条 业主大会成立之日起30日内，向物业所在地街道办事处、镇乡人民政府申请备案。

  第十八条 本办法自2011年6月1日起施行。执行中的具体问题由区住房城乡建设委负责解释。

  怀柔区住宅区业主大会备案管理办法(试 行)

  第一条 为进一步确立业主大会在行使物业管理权利过程中的主体地位，完善业主大会的民事行为能力，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，结合我区实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于怀柔区业主大会的备案、变更和注销管理。

  第三条 街道办事处、镇乡人民政府负责本辖区业主大会的备案管理工作。

  第四条 申请备案的业主大会应当具备以下条件：

  (一)首次业主大会会议的筹备和召开符合法定程序；

  (二)业主大会会议已表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会；

  (三)业主大会已确定物业管理方式；

  (四)业主委员会已选举产生业主委员会主任。

  第五条 业主大会成立之日起30日内，业主委员会持以下材料向物业所在地街道办事处、镇乡人民政府办理业主大会备案：

  (一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

  (二)业主大会决议；

  (三)管理规约、业主大会议事规则；

  (四)备案申请表；

  (五)业主委员会主任的身份证明。

  第六条 申请备案的业主大会应当与管理规约中的名称一致。

  第七条 业主委员会主任是业主大会的负责人。

  第八条 材料齐全的，街道办事处、镇乡人民政府应当当场予以备案登记，并在备案登记后7日内发放《业主大会登记证书》，同时将备案材料抄送区房屋行政主管部门，并将有关情况通报物业所在地派出所、社区居民委员会。

  第九条 业主大会有下列情形之一的，街道办事处、镇乡人民政府不予备案，并向申请人发出《不予备案决定书》：

  (一)不符合本办法第四条规定的；

  (二)提供虚假材料的；

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  第十条 业主大会取得《业主大会登记证书》后，公安部门应当给予办理刻制业主大会和业主委员会印章手续，区质监部门应当依申请发放业主大会组织机构代码证书。

  业主大会备案后，可以开立业主大会账户。

  第十一条 业主大会备案以后，代表全体业主行使共同管理权，享有民事主体资格，依法独立履行职责。

  第十二条 业主大会取得《业主大会登记证书》的，应当严格按照法律、法规和规章的规定行使权利，不得从事与物业管理无关的任何活动，其具体职责、活动范围等应当在管理规约中约定。

  第十三条 业主大会在物业管理区域内获得应税收益的，应当按照法律、法规规定办理纳税申报事项。

  第十四条 业主大会备案事项发生变更的，业主大会负责人应当于变更后15日内向物业所在地街道办事处、镇乡人民政府申请变更备案。

  第十五条 业主大会发生下列情形之一的，应当向社会公告，并进行清算：

  (一)物业管理区域内全部建筑物灭失的；

  (二)物业管理区域发生变化的；

  (三)其他原因导致业主大会事实灭失的。

  第十六条 业主大会经清算后，应当到物业所在地街道办事处、镇乡人民政府办理《业主大会登记证书》的注销手续。

  第十七条 业主大会的备案、变更以及注销，由物业所在地街道办事处、镇乡人民政府予以公告。

  第十八条 本办法实施之日前，业主大会已经成立并已办理业主委员会备案的，由本物业管理区域的业主委员会向物业所在地街道办事处、镇乡人民政府申请业主大会备案，补齐备案材料，街道办事处、镇乡人民政府应当在7日内补发《业主大会登记证书》。

  第十九条 本办法自2011年6月1日起施行。执行中的具体问题由区住房城乡建设委负责解释。