问:按照《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,是否只要出租人出卖租赁房屋,承租人就可主张优先购买房屋?
答:这种理解是错误的。解释第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形:(一)房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权,宗旨是简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值,而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性,从利益衡量的角度考量,应当优先保护共有人的购买权。(二)出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会,人们在经济交往中,亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》立足国情,将出租人出卖房屋给近亲属的情况,列为出租人出售房屋的特别方式,排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定,符合构建和谐社会的重大历史任务要求。(三)出租人履行告知义务后,承租人在十五日内未明确表示愿意购买的。本项是对《合同法》第230条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析,承租人在合理期限内行使优先购买权,亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权,将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下,这种损害更为明显。因此,本项将承租人接到通知后15日,作为行使优先购买权的合理期限,逾期视为承租人放弃优先购买权。(四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。《物权法》第106条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无处分权,受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
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