北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知

京建法[2015]8号

  各区县住房城乡建设委(房管局)，东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区房地局，各有关单位：

  为提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)项目物业服务水平，建设和谐居住社区，根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》及相关法律法规，结合本市实际，现就进一步加强项目物业服务管理有关工作通知如下：

  一、本通知所指范围包括公共租赁住房(含廉租住房，下同)、经济适用住房、限价商品住房、自住型商品住房等。

  二、北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)委托北京物业管理行业协会(以下简称物业协会)，根据物业服务企业的资质、业绩、信用信息记录、社会反映等情况，建立承接保障性住房项目物业服务企业名录，鼓励资质等级高、实力强的企业参与项目物业服务。未列入企业名录的物业服务企业，不得承接本市保障性住房项目前期物业服务业务。

  (一)进入承接保障性住房项目物业服务名录的物业服务企业应同时具备以下条件：

  1.具备物业服务企业二级(含)以上资质；

  2.本市备案住宅项目累计超过20万平方米；

  3.申请入围前两年，物业服务企业及项目负责人在信用信息系统无扣分记录，物业服务活动中未出现违法违规行为；

  4.拟任的物业服务项目负责人已经取得本市物业服务项目负责人上岗证书；

  5.物业服务企业内部具有健全的管理规章制度；

  6.其他规定应具备的条件。

  (二)物业服务企业有下列情形之一的，记入不良监管记录，不予列入承接保障性住房项目物业服务企业名录；已列入的，退出企业名录。

  1.因物业服务问题出现物业项目共用部位、共用设施设备重大安全隐患的；

  2.因物业服务问题业主投诉后，行政管理部门责令物业服务企业改正，企业拒不改正的；

  3.在物业服务期间发现违法建设、违法群租，或接受委托后，发现保障性住房违规出租、出借、改变用途等行为未及时向相关部门报告的；

  4.承接物业服务业务后将整个或部分项目管理区域内的全部物业服务转包或分包给他人的；

  5.被确定承接保障性住房项目物业服务业务，三次无故拒绝承接的；

  6.物业服务企业及项目负责人在信用信息系统有扣分记录，物业服务活动中出现违法违规行为；

  7.有其他违法违规行为的。

  (三)物业服务企业因存在不良监管记录未列入或退出企业名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的，可以向物业协会提出书面申请再次列入企业名录。经审核通过后，可列入企业名录。

  三、新建保障性住房项目(含集中建设与商品住房配建)，建设单位委托物业服务企业提供前期物业服务的，应简化选聘程序，在办理商品房预售许可或现房销售前，通过摇号方式从企业名录中选聘具有相应资质物业服务企业；建设单位也可从企业名录中直接确定一级资质物业服务企业开展服务。

  四、已竣工交用的保障性住房项目成立业主大会的，业主大会可按业主共同决定选聘物业服务企业；业主大会尚未成立或已成立不履行职责的，由项目所在地社区居民委员会或街道办事处(乡镇人民政府)通过摇号方式，在企业名录中选聘具有相应资质物业服务企业开展服务。

  五、集中建设的公共租赁住房项目，产权单位可组织住户自我管理、自我服务，也可聘请物业服务企业开展物业服务。产权单位委托物业服务企业提供物业服务的，应在公开配租前按照本通知第三条规定选聘物业服务企业。

  六、保障性住房项目通过摇号方式选聘物业服务企业应按以下程序组织实施。

  (一)项目选聘物业服务企业前，选聘单位应在物业协会网站发布选聘通知，公布项目基本情况及选聘条件。选聘报名期限不少于15天。

  (二)企业名录中的物业服务企业，在通知规定报名期限内向选聘单位提出书面申请，明确项目负责人，选聘单位按照本办法审核通过后，组织摇号确定中签物业服务企业。

  (三)规定期限内无符合条件物业服务企业报名的，选聘单位可从企业名录中直接摇取5家具有相应资质的物业服务企业。选聘单位根据摇号顺序依次与中签企业商谈承接项目物业服务事宜，企业放弃承接的，后续中签企业依次递补，直至最终确定物业服务企业。

  (四)摇号应使用全市统一的摇号软件。摇号、选聘结果应在市住房城乡建设委和物业协会网站公布。

  选聘单位全程录像摇号过程，邀请业主代表、承租家庭代表及社会公众现场监督，接受项目所在地区县房屋行政主管部门、住房保障管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)及物业协会的监督。

  七、物业服务企业在一个年度(从1月1日至12月31日止)内新承接保障性住房项目物业服务业务数量，原则上一级资质物业服务企业不超过5个，二级资质物业服务企业不超过3个。

  八、保障性住房项目选聘物业服务企业后应签订物业服务合同。物业服务合同期限一般不超过3年。物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务标准，为业主提供质价相符的服务。

  九、公共租赁住房、限价商品住房和自住商品住房项目物业服务标准按照本市《住宅物业服务标准》执行，物业服务收费执行北京市相关规定。经济适用住房项目物业服务标准和物业服务收费按照本市相关规定执行。

  配建的公共租赁住房建设单位向买受人交付住房后，前期物业服务费应由买受人交纳。

  十、经济适用住房项目在选聘物业服务企业时，可将区县住房保障管理部门委托物业服务企业对经济适用住房使用情况进行调查并及时向相关部门报告等内容列入选聘条件。物业服务企业确定后，与区县住房保障管理部门单独签订委托协议。

  十一、新建商品住房配建项目，商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的，建设单位应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

  十二、保障性住房项目物业服务企业选聘、同一物业管理区域实施统一物业管理、业主共用配套设施等内容，将在保障性住房项目土地招拍挂文件及《保障性住房建设协议》中予以明确。

  建设单位在与同一物业管理区域内的其他商品住房买受人签订购房合同中，应约定本办法相关内容。

  十三、区县房屋行政主管部门应对本辖区内的保障性住房项目物业服务工作实施有效监督管理，加大巡查和检查力度，督促物业服务企业认真做好物业服务等相关工作，发现问题及时处理。

  区县住房保障管理部门应配合房屋行政主管部门，共同做好本辖区内保障性住房项目物业服务监督管理工作。

  十四、物业协会要加强对承接保障性住房项目会员单位监督管理，做好业务工作培训和指导，提高会员单位和从业人员物业服务水平，发现问题及时在行业内部予以通报，并向社会媒体曝光，接受社会监督。

  十五、公共租赁住房产权单位应对受托物业企业物业服务情况进行检查考核，定期开展承租家庭物业服务满意度调查，提升公共租赁住房项目物业服务水平。

  十六、建设单位未按本通知规定选聘前期物业服务企业，或在同一物业管理区域内擅自增设围栏、绿植等将保障性住房与其他商品住房分割成相对独立区域的，区县房屋行政主管部门督促其按规定整改。拒不改正的，市住房城乡建设委将信息记入信用档案，3年内不得在全市范围内参与保障性住房项目建设。

  十七、已购经济适用住房家庭符合上市条件提出上市申请时，应同时向区县住房保障管理部门出具下列材料之一，不能出具的，区县住房保障管理部门暂不予受理上市申请。

  (一)物业服务费用结清证明(附件)；

  (二)司法部门出具的物业服务费纠纷判决书或裁定书；

  (三)由人民法院确认的物业服务费调解书。

  十八、本通知实施前同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同的按合同约定执行。

  十九、物业协会建立承接保障性住房项目物业服务企业名录及摇号相关服务工作，不得收取费用。

  二十、本通知自2015年8月1日起实施。此前规定与本通知不一致的，以本通知为准。

  附件：经济适用住房物业服务费结清证明

北京市住房和城乡建设委员会

2015年6月23日

  附件：经济适用住房物业服务费结清证明