北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产开发企业工程建设质量安全管理工作的通知

京建法〔2016〕2号

  各区住房城乡建设委(房管局)，东城、西城区住房城市建设委(房管局)，经济技术开发区建设局(房管局)，各房地产开发企业，各有关单位：

  为贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》、《北京市建设工程质量条例》要求，加强房地产开发项目建设质量和安全管理，保障人民群众生命和财产安全，根据有关法律、法规、规章以及本市规范性文件的规定，结合本市实际，现就进一步加强房地产开发企业(以下简称开发企业)工程建设质量安全管理工作通知如下：

  一、开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。开发企业应当对其开发的房地产项目的质量承担责任，负责工程建设各阶段的质量和安全协调管理工作，并按照合同约定督促建设工程各参建单位落实质量和安全管理责任，处理建设过程和保修阶段建设工程质量缺陷和事故。

  二、开发企业应当建立工程质量安全管理体系，制定质量安全保证制度，设立项目管理机构，明确项目负责人，配备与工程项目规模和技术难度相适应的施工现场管理人员，落实质量安全责任。在项目建设过程中，开发企业应当加大项目施工现场质量安全管理工作监督检查力度，督促施工单位和监理单位落实质量安全管理责任，确保工程质量安全。

  开发企业应当依法履行建设程序，在项目开工前按照国家有关规定办理工程质量、安全监督手续和施工许可手续。认真做好项目招投标、合同、工期、材料采购和委托检测试验、验收以及工程交付保修等管理工作，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设标准，降低工程建设质量。

  本市鼓励开发企业委托工程项目管理单位，对建设项目进行全过程专业化的管理和服务。

  三、按照《北京市建设工程质量终身责任承诺制实施办法》(京建法〔2015〕1号)的要求，开发企业法定代表人应当签署授权委托书，明确建设工程项目负责人，项目负责人应当签署工程质量终身责任承诺书，法定代表人和项目负责人在工程设计使用年限内对工程建设质量承担直接责任。

  开发企业项目负责人负责组织协调工程建设各阶段的质量和安全管理工作，督促有关单位落实质量和安全责任。开发企业施工现场质量安全管理人员，应当具备与工程建设相适应的组织管理能力，且为开发企业的在职人员。

  四、开发企业应当根据工程规模、特点和技术要求，选择符合资质等级的勘察、设计单位，依法签订书面合同，合同中应当约定质量要求和违约责任。

  开发企业应当按照国家和本市规定将施工图设计文件报城乡规划行政主管部门审查，经审查合格的施工图设计文件作为建设工程施工、监理、验收及质量监督管理的依据。

  五、开发企业应当按照有关要求制定事故隐患排查治理制度和事故隐患排查治理工作计划，采取技术和管理措施，及时发现并消除本单位生产经营及施工现场事故隐患。

  开发企业应当督促设计单位考虑施工安全操作和防护的需要，对涉及施工安全的重点部位和环节在设计文件中注明，对防范生产安全事故提出指导意见。对于采用新结构、新材料、新工艺和特殊结构的建设工程，开发企业应当督促设计单位在设计中提出保障施工作业人员安全和预防生产安全事故的措施建议。

  六、开发企业应当按照《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(京建法〔2007〕99号)的要求，落实住宅小区市政基础设施和公共服务设施与住宅同步建设、同步交付使用。作为项目手册备案的重要内容，开发企业应及时编制住宅小区建设方案，在办理施工招标投标手续前报送项目所在区住房城乡建设委备案，由市住房城乡建设委进行公示。

  市、区工程招投标管理部门在办理住宅小区项目施工招标文件备案时，应当审核施工招标范围、标段划分是否符合建设方案的要求；开发企业未按照建设方案进行住宅与市政公用基础设施和公共服务设施招标投标的，市、区工程招投标管理部门不予办理该项目招标文件备案手续。

  同一开发项目，分期建设规模的划分和施工招标标段的划分应当保持一致。暂定级、四级资质开发企业发包标段不超过20万平方米；二级、三级资质开发企业不超过25万平方米。

  七、开发企业应当按照《关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知》(京建发〔2011〕130号)的要求，依法将工程发包给具备相应资质条件的承包人，不得将一个单位工程发包给两个以上施工单位。

  预拌混凝土应当由施工单位采购，开发企业不得指定预拌混凝土供应单位或直接采购预拌混凝土，并监督施工单位不得选用市住房城乡建设委发布的有资质预拌混凝土企业名录外的生产企业。

  八、开发企业应当按照《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工合同管理办法》(京建法〔2015〕20号)的要求，将工程建设合同、勘察合同、设计合同、监理合同按照规定报有关行政主管部门备案。建设工程规模标准、结构形式、使用功能等发生重大变更，依法应当由有关行政主管部门批准的，建设单位、施工单位应当将相关合同重新报备。

  建设工程相关合同经备案后作为结算工程建设费用的依据，合同当事人不得订立背离备案合同实质性内容的其他协议。

  九、开发企业应当按照《关于贯彻执行2009年北京市建设工程工期定额和2009年北京市房屋修缮工程工期定额有关问题的通知》(京建发〔2010〕255号)的要求，依据工期定额计算施工工期，并在招标文件中注明。招标文件中要求的工期小于定额工期时，开发企业应根据工期要求编制保证工程质量和安全的施工方案，据此方案计算压缩工期增加费。开发企业压缩定额工期超过10%时，应组织相关专业的专家对施工方案进行可行性论证，并承担保证工程质量和安全的责任。因压缩工期所增加的费用由开发企业承担，并随工程进度款一并支付。

  开发企业压缩工期天数不得超过定额工期的30%，超过30%，视为任意压缩合理工期，依照《建设工程质量管理条例》的有关规定进行处理。

  十、开发企业应当按照《北京市建设工程造价管理暂行规定》(京建发〔2011〕206号)的要求，合理确定工程建设费用，不得故意压低最高投标限价或工程标底，开发企业应当保证与建设需求相匹配的建设资金，并按照国家和本市的规定，在施工合同中明确约定工程预付款和进度款的支付标准、支付方式及时限、抵扣方式，并按合同约定及时足额支付。

  十一、开发企业应当按照《关于印发<建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定>的通知》(建办〔2005〕89号)及相关文件的要求，在建设项目预算中单独列支安全文明施工措施费等保证工程建设安全的专项经费，并在招标文件和合同中予以明确，按照合同约定及时足额支付保证工程建设安全的专项经费，并监督施工单位专款专用。因安全文明措施费未支付到位而引发的安全事故，开发企业将承担事故的相应责任。

  十二、开发企业应当落实《北京市房屋建筑和市政基础设施工程安全质量状况评估管理办法(暂行)》(京建法〔2013〕2号)的规定，开展对建设工程项目安全质量状况的测评，督促项目参建单位做好质量安全测评工作，并按照要求将测评结果及时上传。

  十三、开发企业应当严格落实《关于对保障性安居工程预拌混凝土生产质量实施监理的通知(试行)》(京建法〔2014〕20号)的要求，对负责建设的保障性安居工程，应委托监理单位对预拌混凝土的生产质量实施驻厂监理，签订单独书面委托合同，驻厂监理合同应到市(区)工程招投标管理部门备案。

  十四、开发企业应按照《关于实施建设工程施工现场恢复施工前自查报告制度和假期施工前自查报告制度的通知》(京建法〔2015〕3号)的要求，做好建设项目节假日暂停施工和恢复施工的管理，严格落实建设工程停工前报告制度、建设工程恢复施工前自查报告制度和假期施工前自查报告制度。

  开发企业应当于建设工程恢复施工前，牵头组织勘察单位、设计单位、施工总承包单位、监理单位对履行施工现场安全生产管理责任情况进行自查，发现安全隐患或管理漏洞，应当及时进行整改，自查整改合格，施工现场达到恢复施工所必需的安全生产条件，方可恢复施工。

  十五、开发企业应当按照《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》(京建法〔2015〕2号)的要求，在施工单位组织工程质量自检、监理单位组织工程质量竣工预验收合格后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行单位工程质量竣工验收，形成单位工程质量竣工验收记录。

  单位工程质量竣工验收合格并具备法律法规规定的其他条件后，开发企业应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收；对住宅工程，工程竣工验收前开发企业应当组织施工、监理等单位进行分户验收，提倡购房人和物业公司参与竣工验收。工程竣工验收应当形成经建设、勘察、设计、施工、监理等单位项目负责人签署的工程竣工验收记录，作为工程竣工验收合格的证明文件。

  十六、工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用。房地产开发项目未经竣工验收或者竣工验收不合格，交付使用或者投入试运营，出现问题的，由开发企业承担责任。

  十七、开发企业应当在建设工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务，工程质量保修期限自交付之日起计算。

  开发企业在房屋建筑工程交付使用时，应当向房屋建筑所有权人提供房屋建筑质量保证书和使用说明书，并按照保证书的约定，承担保修责任。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法查明责任的，开发企业应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。

  十八、根据国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平衡健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)文件要求，存在下列情形之一的开发企业，市住房城乡建设委将提请市国土局在一定期限限制其出让宗地的竞买资格。

  (一)1年内发生1起(含)以上较大及较大以上级别质量安全事故，或1年内发生3起(含)以上一般级别质量安全事故，并负有责任的；

  (二)因开发企业原因造成的工程质量安全等问题，引发群体性事件并造成恶劣社会影响的；

  (三)1年内因违法开工或工程未经验收合格交付使用等违法行为受到3次以上行政处罚的；

  (四)开发企业因拖欠工程款引发群体性事件并造成恶劣社会影响的；

  (五)按照《北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准》积分达到24分及以上的；

  (六)开发企业因未认真履行建设工程相关合同、房屋销售合同而引发群体性事件并造成恶劣社会影响的；

  (七)在房地产开发和交易环节中有其他严重违法违规行为的。

  十九、市、区住房城乡建设委房地产开发主管部门结合开发企业资质动态管理和房地产开发项目手册备案工作，对开发企业质量安全管理行为加强监督管理，加大房地产开发项目监督执法检查，严格责任追究制度，对于发现存在严重影响工程质量安全问题的开发企业依法依规进行查处，并通过媒体向社会曝光。各区住房城乡建设委应根据属地管理的原则，切实履行起本辖区内房地产开发建设监管的职责，加强房地产企业工程建设质量安全管理工作。

  二十、本通知自2016年5月1日起实施。

北京市住房和城乡建设委员会

2016年3月7日