北京市顺义区人民政府关于印发顺义区社区物业管理办法的通知

顺政发〔2015〕25号

  各镇人民政府，地区和街道办事处，区政府各委、办、局，各区属机构：

  《顺义区社区物业管理办法》已经2015年5月29日第12次区政府常务会议讨论通过，现印发给你们。请结合实际，认真依照执行。

北京市顺义区人民政府

2015年7月13日

顺义区社区物业管理办法

第一章 总 则

  第一条 为规范物业服务企业经营行为，加强物业服务企业的监督与管理，推动物业行业健康发展，建设和谐社区，依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等相关规定，结合本区实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于本行政区域内的社区物业管理及行政监管活动。

  第三条 本办法所称社区物业管理，是指物业服务企业对居住类社区内共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，公共绿化养护，公共区域保洁，公共秩序维护，车辆停放管理和物业档案资料管理等活动。

  第四条 本区社区物业管理实行三级监管：区住房城乡建设委负责牵头组织全区物业管理活动的监督管理；各镇政府、街道办事处负责属地统筹管理；居委会负责日常管理。

第二章 物业管理区域内职责分工

  第五条 社区物业管理区域内各行业部门及专业单位要按照社区管理职责分工，做好以下工作：

  1.区住房城乡建设委：负责贯彻落实物业管理有关政策和法律法规；负责监督全区物业服务企业在公共区域内的服务质量；研究物业管理中出现的各类问题；委托第三方对物业服务企业服务质量进行考核；建立全区物业管理联席会议制度，统筹协调各部门、各单位完成物业管理有关工作。

  2.区社会办：负责统筹研究社区共性和遗留问题，会同区住房城乡建设委研究制定解决方案，并列入区级重点工程或实事工程；负责统筹社区服务治理体系。

  3.区发展改革委：负责监督全区物业服务企业执行市发展改革委制定的物业服务收费政策情况；负责调研物业服务收费；负责查处乱收费行为。

  4.区经济信息化委：负责协调电信运营商做好物业小区信息化基础设施建设。

  5.市公安局顺义分局：负责全区社区治安管理；负责对保安公司的安保人员进行培训；负责加强居住社区内人口户籍管理；负责查处违规饲养犬类的行为；负责及时处理社区车辆堵门、堵道及社区内纠纷等警情；负责社区周边利用道路增加夜间停车位和交通流向标识验收。

  6.区民政局：负责监督协调物业管理辖区内提供服务的社会组织；负责与区住房城乡建设委、区财政局研究制定我区特困供养人员、享受城乡居民最低生活保障和生活困难补助人员以及民政部门管理的精减退职人员物业补贴办法。

  7.区司法局：负责建立完善物业纠纷调解机制，充分发挥物业调解委员会作用。

  8.区财政局：负责落实物业管理中宣传、培训、奖励和应急资金；负责落实本区特困供养人员、享受城乡居民最低生活保障和生活困难补助人员以及民政部门管理的精减退职人员物业补贴所需资金。

  9.区审计局：对维修资金收支财务管理和会计核算执行情况进行审计监督。

  10.市规划委顺义分局：负责物业用房的配置审批和验收；负责明确配套用房、公共设施、停车位的规模及位置。

  11.区市政市容委：负责指导社区内停车场(位)的备案，督促协调供水、供气、供热等单位，做好供应保障，协调做好日常维修工作；负责社区内垃圾管理。

  12.区卫生计生委：负责社区生活饮用水卫生监管工作。

  13.市工商局顺义分局：负责依法查处取缔社区内固定场所未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的行为；负责依法查处物业企业违反涉及工商行政管理法律法规、规章规定的行为。

  14.区安全生产监督局：负责监督、指导、协调有关部门在社区物业管理中落实安全生产责任和企业安全生产标准化创建及复评工作。

  15.区人力社保局：加强对物业服务企业的用工指导，维护从业人员的合法权益。

  16.区地税局：负责落实各项税收政策。

  17.区食品药品监管局：负责监管社区内食品、药品经营行为。

  18.区质监局：负责电梯安全运行的监管；负责电梯年检，核发年检合格证，依法处罚超期运营行为。

  19.区园林绿化局：负责指导社区内绿化的规划设计，负责工程竣工检查；负责对社区内破坏植被、绿化设施及占用绿地等行为进行执法。

  20.区民防局：加强社区内人防工程监管，并对人防工程的安全使用进行管理。

  21.顺义公安消防支队：负责监督检查社区内共用消防设施、器材维护管理情况；负责查处社区内占用、堵塞、封闭消防车通道的举报投诉案件。

  22.区城管执法局：负责及时查处物业服务企业上报的违法建设，并通知房屋登记部门对存在违法建设的房屋暂停办理房屋登记手续；负责将未及时发现、制止、上报社区违法建设的物业服务企业信息移送区住房城乡建设委；负责查处社区内流动商贩经营、张贴非法小广告等行为。

  23.区水务局：负责社区内市政排水主管道的设施维护、监督管理。

  24.区动物卫生监督局：负责社区内饲养家禽、家畜行为的监督执法。

  25.北京市住房资金管理中心顺义管理部：负责做好房屋专项维修资金的日常管理。

  26.顺义供电公司：负责协调社区红线内电力设施的维修、养护；负责研究落实对违法建设采取停电措施；负责制止社区内私拉电线等问题。

  27.区自来水公司：负责到用户分户水表(含水表)供水管线和设施设备的维修、养护。

  28.顺义燃气公司：负责社区内供气设施、管线的维护和管理。

  29.供热企业：负责对供热范围内住宅用户的室内供热设施和室内共用供热设施管理、维护、抢修和更新改造，及时处理住宅用户室内供热采暖设施异常、泄漏等情况。

  第六条 各镇政府、街道办事处负责对物业服务企业开展日常监管，设立属地物业管理中心，主要职责：

  1.负责辖区内物业服务企业日常工作的指导和监督。

  2.负责组织筹备、成立业主大会；指导召开业主大会；监督、管理业主委员会日常运行。

  3.负责将社区物业管理融入社区建设。

  4.负责组织实施社区物业管理等级评定、服务质量评价和物业资质评价，并将结果报区社会办及区住房城乡建设委。

  第七条 居委会负责做好社区物业日常监管工作，协调、监督辖区内物业服务企业，调处物业服务中的矛盾纠纷；负责对物业日常服务需求进行沟通，对日常物业服务质量给予评价。

  围绕创建社区居民诚信体系，建立辖区内居民诚信档案，将物业服务企业提供的收缴信息列入诚信内容，服务社会需求。

第三章 物业服务企业和业主的权利及义务

  第八条 物业服务企业的权利。

  1.物业服务企业依据法律法规和物业服务合同，结合实际情况，制定社区服务方案，报镇政府或街道办事处审核完成后，由镇政府或街道办事处移交区住房城乡建设委备案。

  2.履行物业服务合同，依法经营。

  3.依照物业服务合同和有关规定收取服务费，了解业主实际需求。

  4.依法选聘专营公司承担专项服务业务。

  5.在不违反物业法律法规、物业服务合同，不损害业主权益前提下，可以依法实行多种经营方式，以其收益补充物业服务费不足部分。

  6.对业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以采取上门催交、公示催告、发出律师函等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业有权提起诉讼或申请仲裁等方式解决。

  7.法律法规规定的其他权利。

  第九条 物业服务企业的义务。

  1.维护物业管理区域公共秩序。

  2.负责建筑物及公共设施的保养、维修。

  3.负责物业居住社区的环境管理。

  4.具有维护物业管理活动的正常秩序所履行的告知、制止以及报告的责任。

  5.对物业管理区域内违法建设和违法经营行为，要及早劝阻和制止，并及时报告规划、城管、工商等部门。

  6.接受相关部门依据法律法规和部门规章进行的监督和指导。

  7.物业服务企业应在管理区域内显著位置长期公示服务内容、收费标准及特约服务收费等；每季度在物业管理区域内的显著位置公示上一季度物业服务企业收支情况，公示时间不少于连续15日，业主提出异议时，物业服务企业应及时答复。

  第十条 业主的权利。

  1.对物业管理区域内共用部位实施共同管理。

  2.对共同管理的有关事项享有建议权。

  3.对需要业主共同决定的事项行使表决权。

  4.对物业管理活动享有知情权、监督权。

  5.监督物业服务合同的履行情况。

  6.监督专项维修资金的管理和使用。

  7.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权。

  8.法律法规规定的其他权利。

  第十一条 业主的义务。

  1.遵守管理规定、约定和业主大会议事规则。

  2.遵守“居(村)规民约”，遵守社区公德，接受社区诚信体系评估。

  3.执行业主共同决定事项，并承担相应的责任。

  4.履行物业服务合同约定的义务。

  5.按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费用和其他应当由业主共同分摊的费用。

  6.物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

  7.法律法规规定的其他义务。

第四章 物业服务的内容及标准

  第十二条 在物业管理区域内，物业服务企业依据合同约定做好以下工作：

  1.共用部位的维修、养护和管理。

  2.共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

  3.公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

  4.公共绿化的养护和管理。

  5.车辆停放管理。

  6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

  7.业主二次装修管理服务。

  8.物业档案资料管理。

  具体服务标准参照《住宅物业服务标准》实施服务，并依据等级进行考评。

第五章 物业服务成本评估

  第十三条 根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，建设单位或物业服务企业委托物业服务评估监理机构，依照《住宅物业服务标准》确定物业管理区域内的物业服务事项和服务标准，并按评估程序对物业服务成本客观合理价格进行评估。

  第十四条 物业服务成本包括：管理服务人员工资；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；办公费用、保险费、税费等。

  第十五条 区住房城乡建设委要聘请物业服务评估监理机构，对我区当前物业合理运营成本进行评估，今后每2年进行一次评估，并公示评估结果。

第六章 物业应急服务

  第十六条 物业服务企业无法继续实施服务撤出管理区域的，应提前3个月以书面形式告知全体业主，并按照合同约定承担违约责任。

  拟退出的服务企业，应在发布退出公告前以书面形式报至区住房城乡建设委和属地镇政府或街道办事处。

  第十七条 物业服务企业发出退出公告，物业所在地镇政府、街道办事处组织全体业主重新选聘物业服务企业。

  第十八条 物业服务企业撤出物业管理区域后，全体业主未重新选聘物业服务企业的，由属地镇政府、街道办事处负责提供应急物业服务。

  第十九条 各镇政府、街道办事处组织物业撤管应急物业服务前，应将服务内容、服务期限等相关内容在物业管理区域内进行公示。

  第二十条 物业撤管应急服务内容为垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。

  第二十一条 物业撤管应急服务期限为3个月，应急服务费用由区财政列支。

  第二十二条 各镇政府、街道办事处负责组织物业服务企业做好项目资料、设施设备的交接工作。区住房城乡建设委负责指导交接工作。

  第二十三条 对需要进行应急维修的工程，由区住房城乡建设委和区社会办协助镇政府或街道办事处做好确认工作。工程竣工后，区住房城乡建设委、区社会办、属地镇政府或街道办事处、居委会、业主代表、施工单位进行联合验收。验收合格后，由区住房城乡建设委、区社会办和区财政局三方召开会议审定拨付资金。

  需要实施应急维修时，镇政府或街道办事处应在市住房城乡建设委应急维修施工单位名录库中选定施工单位。

第七章 物业服务企业的考评

  第二十四条 全区物业居住社区(不包括别墅区)依据物业服务标准及内容参与考评。区住房城乡建设委结合全区物业居住社区服务水平，确定不同等级标准作为当年的考评重点。

  第二十五条 每年9月15日前，物业服务企业向属地镇政府或街道办事处申报服务等级，镇政府或街道办事处确认后报区住房城乡建设委备案。

  第二十六条 区住房城乡建设委聘请第三方物业服务评估监理机构配合各镇政府、街道办事处对物业服务质量进行考评，并根据各行业部门意见，出具考评报告，于当年10月底前将考评结果报区住房城乡建设委和区社会办。

  第二十七条 根据考评等级，按照《住宅物业服务标准》，将每级标准相应的分为优秀(100—85分)、良好(84—70分)、及格(69—60分)和不及格(60分以下)。

  第二十八条 区住房城乡建设委组织召开联席会议，由区社会办、区财政局和各镇政府、街道办事处对评比考核结果予以确认，并拨付奖励资金。

第八章 物业管理评估结果的运用

  第二十九条 建立约谈制度。对于考评结果低于申报等级服务标准的物业服务企业，区住房城乡建设委将约谈项目负责人及企业法人，督促企业限期整改。

  第三十条 设立不达标企业名录。经区住房城乡建设委约谈整改的物业服务企业，连续2年不符合申报等级标准，列入本区物业服务企业不达标名录。

  第三十一条 降低或撤销企业资质。连续3年不符合申报等级标准的物业服务企业，由区住房城乡建设委负责约谈企业法人，建议撤出在我区实施服务的项目，并向市住房城乡建设委书面报告，建议降低或撤销该项目实施服务的企业资质。

  第三十二条 对于撤管项目，区住房城乡建设委、各镇政府和街道办事处、居委会优先推荐优质物业服务企业接管项目，逐步整合全区物业资源，扩大优质物业服务企业服务区域。

第九章 组织保障

  第三十三条 建立顺义区物业考评联席会议制度，由区住房城乡建设委、区社会办牵头负责，区发展改革委、区市政市容委(区环境办)、区经济信息化委、区卫生计生委、区财政局、区民政局、区司法局、区园林绿化局、区民防局、区动物卫生监督局、区水务局、区城管执法局、区质监局、市规划委顺义分局、市工商局顺义分局、市公安局顺义分局、顺义公安消防支队、区园林中心和各镇政府、街道办事处配合牵头部门做好物业考评相关工作。

  第三十四条 建立矛盾纠纷信访调解制度。一般性矛盾纠纷由居委会调解；较大矛盾纠纷由镇政府、街道办事处调解；重大矛盾纠纷由区住房城乡建设委和顺义区物业纠纷调解委员会调解；影响全区稳定的矛盾纠纷由区信访办牵头，各相关部门配合共同解决。

  第三十五条 建立培训制度。由区住房城乡建设委负责牵头组织物业服务企业开展业务培训，提升物业服务企业服务质量；组织各镇政府、街道办事处就召开业主大会、指导成立业主委员会等工作开展相关培训。

  第三十六条 各施工单位进入社区施工前，应到属地镇政府、街道办事处签订施工承诺书，施工完成后，由镇政府、街道办事处、居委会和物业服务企业共同验收。

  第十章 附 则

  本办法自2015年8月15日起施行。